De woning dient als melkkoe voor de overheid, maar ook als een fiscale aftrekpost. Welke kosten mag je opvoeren bij je aangifte over 2014?

Het is weer tijd om de belastingaangifte in te vullen. Deze is grotendeels al ingevuld, maar je moet de gegevens natuurlijk nog wel zelf controleren en indien nodig wijzigen.

Wie een huis koopt, wordt geconfronteerd met een woud aan fiscale regelingen. Aan de ene kant moet je extra belasting betalen (overdrachtsbelasting en eigenwoningforfait). Aan de andere kant brengt een eigen woning ook fiscale voordelen met zich mee, zoals de hypotheekrenteaftrek. Welke kosten mag je aftrekken?

Eigenwoningforfait

Je moet voor je huis een bedrag bij je inkomen tellen: het eigenwoningforfait. De fiscus beschouwt een eigen huis namelijk als een vorm van inkomen. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde van de eigen woning. Voor de meeste woningen gaat het om 0,7 procent (dit percentage is dit jaar overigens verhoogd naar 0,75 procent). Let wel op: gebruik niet de WOZ-waarde die onlangs in je brievenbus is gevallen, maar de waarde die is vermeld in de brief van de gemeente van vorig jaar, met als peildatum 1 januari 2013.

Voor de berekening van het eigenwoningforfait is de datum van inschrijving bij de gemeente leidend. Heb je voor het eerst een huis gekocht, dan moet je dus eigenwoningforfait afrekenen vanaf de dag van inschrijving bij de gemeente. Ruil je een eigen woning in voor een huurhuis ga dan uit van de datum waarop je bij de gemeente bent uitgeschreven uit je koopwoning.

Ben je verhuisd naar een ander koophuis en heb je de vorige woning verkocht, dan moet je het eigenwoningforfait voor elk huis berekenen over de periode dat je daar stond ingeschreven.

Is je huis nog in aanbouw, dan ben je over deze periode geen eigenwoningforfait verschuldigd. Dat geldt ook als je huis leeg en te koop staat.

Is je hypotheekrenteaftrek lager dan het eigenwoningforfait, omdat je je hypotheek (vrijwel) volledig hebt afgelost, dan hoef je geen eigenwoningforfait te betalen.

Hypotheekrente

Je mag maximaal dertig jaar hypotheekrente aftrekken. Voor hypotheken die zijn afgesloten vóór 1 januari 2001, is deze termijn ingegaan in 2001.

Heb je een hypotheek afgesloten in 2013 of daarna, dan mag je de rente alleen nog aftrekken als je de hypotheek maandelijks aflost. Had je voor die tijd al een hypotheek afgesloten, dan blijft de hypotheekrente gewoon aftrekbaar, ook als de lening niet gedurende de looptijd wordt afgelost. Maar ga je bijvoorbeeld vanwege een verhuizing of verbouwing extra geld lenen, dan is de rente over dat extra bedrag alleen aftrekbaar als dat deel van de geldlening annuïtair of lineair wordt afgelost.

Voor de hoogste inkomens is de maximale hypotheekrenteaftrek in 2014 verlaagd naar 51,5 procent.

Overige aftrekposten

Naast de hypotheekrente mag je ook de kosten aftrekken die je hebt gemaakt om de hypotheeklening te verkrijgen. Denk hierbij aan de taxatie van je huis, notariskosten voor de hypotheekakte, afsluitprovisie, kosten van  nieuwbouwdepot of  verbouwingsdepot, eventueel betaalde boeterente, betaalde bouwrente na het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst en de kosten van de aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie. Dit geldt niet alleen voor de aankoop van een huis, maar ook bij oversluiting van je hypotheek.

Niet aftrekbaar

De notariskosten voor de koopakte daarentegen zijn níet aftrekbaar, want die hebben met de financiering van het huis niets te maken. Datzelfde geldt ook voor bemiddelingskosten voor de aankoop van je huis, zoals de makelaarsprovisie. Ook betaalde overdrachtsbelasting en rekeningen voor onderhoud en een eventuele verbouwing mag je niet aftrekken.

Als je een deel van de geldlening voor andere doeleinden gebruikt, bijvoorbeeld voor de aanschaf van een auto, zijn de rente en kosten over dat bedrag evenmin aftrekbaar. Ook premies voor een kapitaalverzekering eigen woning, stortingen op een spaarrekening eigen woning en premies voor je opstalverzekering vallen erbuiten.

Verbouwingen

Verbouwingen stuiten geregeld op misverstanden. De bouw van een serre die je uit eigen zak betaalt is niet aftrekbaar. Sluit je hiervoor een lening af, dan is de rente hierover wél aftrekbaar tot zes maanden nadat je de lening hebt gesloten. Daarna geldt het restant van de lening als een schuld in box 3. De kosten voor het onderhoud of de verbouwing zelf mag je niet aftrekken.

Als de lening voor het onderhoud of de verbouwing op een aparte rekening staat -- een verbouwingsdepot -- mag je de rente en financieringskosten voor het depot maximaal twee jaar aftrekken. Deze termijn loopt vanaf het moment dat je de lening hebt afgesloten. Let wel op: dit geldt alleen voor de periode waarin het onderhoud of de verbouwing plaatsvindt. Eindigen de werkzaamheden eerder, dan moet je het restant doorsluizen naar box 3.

Bij een verbouwingsdepot mag je zes maanden lang de volledige betaalde rente aftrekken. Daarna is alleen het verschil tussen de rente die je over dit depot betaalt en de rente die je ontvangt aftrekbaar.

Restschuld

Heb je na 28 oktober 2012 je huis verkocht tegen een lagere verkoopprijs dan de hoogte van je hypotheek, dan heb je misschien een restschuld. Je mag dan de rente en financieringskosten over die restschuld nog maximaal vijftien jaar na de verkoopdatum aftrekken. Wie zijn huis vóór 28 oktober 2012 heeft verkocht en met een restschuld kampt, heeft pech: de rente over deze schuld is níet aftrekbaar.

Boeterente

Als je afgelopen jaar grote bedragen vervroegd hebt aflost of je hypotheek hebt overgesloten, terwijl de rentevaste periode nog niet is verstreken, ben je misschien geconfronteerd met een boeterente. Ook deze kun je meestal als aftrekpost opvoeren. Financier je deze mee in je hypotheek, dan is de rente over dit bedrag níet aftrekbaar.

Erfpacht

Periodieke betalingen voor erfpacht zijn aftrekbaar. De afkoopsom voor de periodieke betalingen voor erfpacht is dat echter niet. Maar de rente over de lening die je afsluit om de afkoopsom te financieren, is meestal wel aftrekbaar.

Bijleenregeling

Een venijnige fiscale regeling is de zogeheten bijleenregeling. Wie zijn huis verkoopt en binnen drie jaar een nieuwe woning aanschaft, is verplicht om de eventuele overwaarde die bij de verkoop van het oude huis vrijkomt te investeren in de volgende koopwoning. Je mag namelijk alleen de rente aftrekken over de aankoopprijs van de nieuwe woning na aftrek van de overwaarde.

Tijdelijke verhuur

Soms is het lastig na een verhuizing de oude woning te verkopen. Je huis tijdelijk verhuren kan dan een interessante tussenoplossing zijn. De woning komt dan terecht in box 3. Dit betekent dat je de hypotheekrente dan niet meer mag aftrekken. Maar je hoeft de inkomsten uit de tijdelijke verhuur ook niet op te geven. Na afloop van de verhuurperiode komt de woning weer in box 1 terecht en is de hypotheekrente weer aftrekbaar. Deze regeling geldt tot drie jaar na afloop van het vertrek uit je oude woning.

Tijdelijk uitgezonden

Het kan gebeuren dat je door je baas tijdelijk naar het buitenland wordt uitgezonden. Als je je huis in Nederland aanhoudt en niet verhuurt, mag je onder voorwaarden toch de hypotheekrente aftrekken. Wel moet je een hoger eigenwoningforfait optellen bij je inkomsten: 1,15 procent van de WOZ-waarde van het huis. Dit jaar is dat tarief overigens nog verder verhoogd, naar 1,25 procent.

Leeg huis

Raak je bij een verhuizing je oude huis aan de straatstenen niet kwijt? Dan mag je over dat jaar plus maximaal drie jaar daarna de hypotheekrente op beide woningen aftrekken. Voorwaarde is wel dat je woning niet verhuurd is en dat deze daadwerkelijk in de etalage staat. Is de woning na drie jaar nog niet verkocht, dan mag je de hypotheekrente niet meer aftrekken en moet je het huis en de schuld aangeven in box 3 (sparen en beleggen).

De hypotheekrente-aftrek geldt ook als je een nieuw huis hebt gekocht dat vorig jaar tijdelijk leeg stond (bijvoorbeeld vanwege een verbouwing) of nog in aanbouw was. Het is wel de bedoeling dat je er binnen drie jaar na aankoop gaat wonen. Neem je pas later je intrek in het nieuwe huis, dan geldt hetzelfde regime als bij een vakantiehuisje. De woning en bijbehorende schuld vallen dan in box 3.

Zoals gezegd hoef je over een leegstaande woning geen eigenwoningforfait bij je inkomen op te tellen.

Kapitaalverzekering eigen woning

Veel huizenbezitters hebben een spaar-, leven- of beleggingshypotheek afgesloten voor de financiering van hun huis. Zij betalen premies voor een kapitaalverzekering, waarmee zij na afloop de hypotheek aflossen. Deze verzekering valt in box 1. Dat betekent dat je tijdens de looptijd geen belasting hoeft te betalen over het opgebouwde bedrag en de ontvangen rente. De betaalde rente mag je aftrekken.

Je verzekering moet wel zijn afgesloten bij een levensverzekeraar en zijn bedoeld om je huis mee af te lossen. Ook moet je volgens de polis minimaal vijftien jaar (of tot je overlijden) premie betalen. Voldoet je verzekering niet aan deze voorwaarden, dan valt deze in box 3 en is de rente dus niet langer aftrekbaar.

Op het moment van aflossing geldt voor kapitaalverzekeringen eigen woning een vrijstelling: over dat bedrag hoef je geen belasting te betalen. Deze vrijstelling bedraagt over 2014 maximaal 160.000 euro per verzekerde en is nooit hoger dan de woningschuld. Heb je minder dan twintig jaar premie betaald, dan is de vrijstelling aanzienlijk lager: maximaal 36.300 euro per persoon. Bij vroegtijdig overlijden wordt hierop een uitzondering gemaakt.

Let op: wees bij je online aangifte alert op het vinkje 'kapitaalverzekering'. Dat is soms ten onrechte aangemaakt.

Banksparen

Er zijn ook huizenbezitters die via een geblokkeerde spaar- of beleggingsrekening bij een bank het hypotheekbedrag bijeen sprokkelen: banksparen. Hiervoor geldt een vergelijkbaar regime als bij de kapitaalverzekering eigen woning. Ook aan deze fiscale vrijstellingen zijn voorwaarden verbonden. Sinds 2013 is het overigens niet meer mogelijk om een spaarrekening of beleggingsrecht eigen woning af te sluiten.

Uit elkaar

Als jij en je (fiscaal) partner uit elkaar gaan, neemt ieder zijn eigen deel van de eigenwoningreserve mee. Waren jullie getrouwd in gemeenschap van goederen, dan krijgt ieder de helft. Een andere verdeling is ook mogelijk, als dat in de huwelijkse voorwaarden is afgesproken. Ook in een samenlevingscontract kun je een andere verdeling overeenkomen.

Blijf jij in het huis achter en koop je je ex-partner uit, dan ontstaat dezelfde situatie als bij de aankoop van een eigen woning.

Is jouw ex-partner in jullie oude woning achtergebleven, dan mag je nog maximaal twee jaar na jouw vertrek de door jou betaalde hypotheekrente aftrekken. Je moet dan ook jouw deel van het eigenwoningforfait opgeven.

Vakantiehuisje

Een vakantiehuisje moet je aangeven als bezitting in box 3. Je moet de waarde op 1 januari aangeven. Staat de woning in Nederland, dan moet je de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2013 aangeven. Is het een huisje in het buitenland, dan geldt de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat; eveneens van 1 januari 2013.

Lees ook

Slimme aftrekposten 2014: giften, erfenis en kinderopvang

Aangifte 2014: pas op met vinkje voor ‘kapitaalverzekering’

Belastingtip: hier let de fiscus extra op dit jaar

Dit artikel is oorspronkelijk verschenen op z24.nl